กรุงเทพฯ-แรงปะทะใหม่(1)

ความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลหลังน้ำท่วมใหญ่ มีนัยยะน่าสนใจ

 

จากข้อมูลของกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 3ราย ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหุ้น (เพราะมีการเปิดเผยข้อมูลเพียงพอจะวิเคราะห์ได้) เชื่อว่าครอบครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันมากที่สุดในตลาดประเภทพื้นฐาน –ที่อยู่อาศัย   ให้ภาพความเคลื่อนไหวที่สำคัญ น่าจะเป็นดัชนีภาพรวมการเปลี่ยนแปลงทางธุรกิจ และเป็นภาพสะท้อนความรู้สึกนึกคิดของสังคมที่เกี่ยวพันวิกฤติการณ์น้ำท่วมครั้งที่ผ่านมา

ความเคลื่อนไหวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นดัชนีสำคัญ  มีความอ่อนไหวเป็นพิเศษกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคม  และจากความรู้สึกนึกคิดของผู้บริโภค  โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พื้นฐาน—ที่อยู่อาศัย   ภาพสะท้อนการมองไปข่างหน้ายาวไกลเป็นพิเศษในการสร้างปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจมองสถานการณ์ และประเมินความเสี่ยงทางธุรกิจโดยรวมในระยะสั้นกว่ามาก อาจเป็นเพียงช่วงการขายโครงการหนึ่งๆเสร็จสิ้นลง

ภาพรวมผลประกอบการของบริษัททั้งสามให้ภาพที่น่าสนใจ  โดยพิจารณาจากรายงานยอดขายทั้งปีของปีที่แล้ว และครึ่งปีของปีนี้  ช่วงเวลาดังกล่าว เป็นช่วงได้รับผลกระทบโดยตรงกับวิกฤติการณ์น้ำท่วม โดยเฉพาะในช่วงสี่เดือนสุดท้ายปีที่แล้ว อันเนื่องมาจากกิจกรรมทางธุรกิจต้องหยุดชะงักไปเกือบถึงครึ่งปี  ส่วนช่วงครึ่งปีนี้ เชื่อว่ามีปรากฏการณ์ที่ควรจับตาเป็นพิเศษ  เป็นผลต่อเนื่อง จากความรู้สึกนึกคิดของผู้บริโภคต่อปรากฏการณ์นำท่วม  แม้ว่าการรับรู้รายได้ของกิจการบางส่วนเกิดขึ้นก่อนหน้าวิกฤติการณ์น้ำท่วม

พฤกษา เรียลเอสเตท   ในฐานะกิจการมุ่งตลาดกว้าง มีโครงการอยู่ชานเมืองจำนวนมาก และได้รับผลกระทบจากวิกฤติการณ์น้ำท่วมมากกว่าอีกสองราย    ก่อนหน้านั้นในปี2553 ได้ก้าวขึ้นมาเป็นกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุด แต่ปีที่ผ่านมา ภาวการณ์ชะลอตัวของยอดขายเกิดขึ้นอย่างชัดเจน ขณะที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยอดขายในปีที่แล้วเติบโตขึ้นมาก มาจากความพยายามเปิดโครงการใหม่ๆจำนวนมาก ในฐานะผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลาดระดับกลางและบน   โดยมีโครงการได้รับผลกระทบจากวิกฤติการณ์น้ำท่วมไม่มากนัก

 

ส่วนแสนสิริ สามารถรักษาความเติบโตค่อนข้างคงเส้นคงวา  โดยเฉพาะในปีนี้มีภาพที่น่าสนใจสะท้อนยุทธศาสตร์ใหม่ทางธุรกิจ  ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ บริษัทสามารถขยายฐานรายได้จากตลาดต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น คิดเป็นประมาณ 22% จากยอดขายผู้บริหารแสนสิริอธิบายความเป็นไปของธุรกิจไว้

อย่างไรก็ตาม ความเป็นไปของผลประกอบการทั้งปีของทั้งสามกิจการ จะให้ภาพที่ชัดเจนมากขึ้น  ภาพที่สำคัญในเฉพาะหน้าควรมองไปที่การดำเนินโครงการใหม่หลังวิกฤติการณ์น้ำท่วม

โครงการใหม่ เป้นภาพสะท้อนของความเชื่อและบทวิเคราะห์ทางธุรกิจกิจการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ควรจะถือเป็นผู้กำหนดทิศทางของธุรกิจโดยรวมได้ในระดับหนึ่ง

–บทวิเคราะห์การลงทุนและการตลาด   โดยพื้นฐานมาจากการสำรวจ วิจัย ตลาดในสถานการณ์  เชื่อว่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ดังนั้นความเคลื่อนไหวของการเปิดโครงการใหม่ของทั้งสามกิจการ สะท้อนจากข้อมูลประกอบท้ายบทความ ย่อมเป็นภาพเชื่อมโยงกับความเชื่อทีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังวิกฤติการณ์นำท่วม  เป็นภาพที่เปลี่ยนแปลงไปจากสภาพปกติพอสมควร

–ความรู้สึกนึกคิดของตลาดหรือผู้บริโภค มีความละเอียดด่อน   จากข้อมูลโครงการใหม่ให้ภาพที่ชัดเจน การเปิดโครงการใหม่ๆในตัวเมืองในรูปแบบคอนโดมิเนียมมีมากเป็นพิเศษ   น่าจะมาจากความเชื่อที่ว่าผู้บริโภค ไม่เชื่อมั่นต่อโครงการชานเมืองหรือรอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤติการณ์นำท่วม  ถือว่าเป็นภาพใหม่ขัดแย้งกับภาพเดิม   ผมเคยนำเสนอภาพเดิมไว้ว่า ในช่วงอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษที่ผ่านมา โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ขยายออกไปสู่ชานเมืองและแนวโน้มขยายพื้นที่ออกไปไกล เป็นรัศมีกว้างขึ้นๆ

–ใจกลางเมืองหลวง มีความสำคัญมากขึ้น  อีกภาพหนึ่งที่ชัดเจน   ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการเชื่อมั่นอย่างมั่นคงว่า พื้นที่ใจกลางเมืองหลวงจะได้รับการปกป้องอย่างดี   ดังนั้นโครงการส่วนใหญ่จึงกลายเป็นคอนโดมิเนียม แต่จะเป็นแนวโน้มใหม่ที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่าด้วยที่อยู่อาศัยหรือไม่ ควรติดตามต่อไป  เพราะผู้ประกอบการทั้งสาม อาจจะมีแลนด์แบงก์ในใจกลางเมืองหลวงเตรียมไว้มากพอ จำเป็นต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง  หรือเป็นเพียงช่วงขัดจังหวะรอให้มองภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดให้ชัดเจนกว่านี้

อย่างไรก็ตามมุมมองและความเชื่อของผู้บริโภคกับผู้ประกอบการย่อมแตกต่างกัน ในมิติที่ซับซ้อน

แม้แต่ผู้บริโภคเองก็มีหลายระดับ  ผู้บริโภคที่กล่าวถึงส่วนใหญ่ หมายถึงผู้ซื้อทีอยู่อาศัยโดยหวังเป็นที่พักพิงในระยะยาว  ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อการค้า อาจมองระยะสั้นกว่า  ส่วนผู้ประกอบการมองโอกาสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในความหมายกว้างกว่าที่อยู่อาศัย

แม้ว่าจะรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไปบ่าง  แต่เชื่อว่าแนวโน้มใหญ่ในเฉพาะหน้า  เป็นไปในทิศทางเดียวกัน มุ่งสู่พื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯมากขึ้น

ภาพความเคลื่อนไหวที่สำคัญ เริ่มต้นมาจากโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ร่วมทุนระหว่างซีพีกับสยามพิวรรษ์  ติดตามมาด้วยความเคลื่อนไหวอันคึกคักของธุรกิจศูนย์การค้าใจกลางเมือง ทั้งการปรับโฉม และลงทุนใหม่ สอดคล้องกับข้อมูลสำคัญอีกชุดหนึ่ง การเติบโตอย่างมากของผู้บริโภคในใจกลางกรุง   แม้ว่าเป็นพื้นที่ชุมนุมทางการเมืองที่มี่ความวุ่นวายก็ตาม

แต่ที่แตกต่างออกอย่างน่าสังเกต คือความเคลื่อนไหวของกลุ่มเซ็นทรัล  เชื่อกันว่าเป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ริมถนนวิภาวดี ย่านรังสิต ที่ที่เพิ่งเผชิญน้ำท่วมอย่างหนักหน่วง

ที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ600 ไร่ เป็นที่แปลงใหญ่ที่ทอดยาวตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต เชื่อกันว่ากลุ่มเซ็นทรัลจะสร้างศูนย์การค้าธุรกิจขนาดใหญ่    โดยเชื่อมั่นความเติบโตของผู้บริโภคด้านเหนือของชานเมืองกรุงเทพฯยังคงมีต่อไป

มุมมองธุรกิจ เชื่อว่ามาจากความเชื่อมั่น เชื่อมโยงกับระบบการปกป้องใจกลางเมืองหลวงด้วย

–ถนนวิภาวดีรังสิต ถือเป็นเส้นทางคมนาคมด้านเหนือที่สำคัญมาก เชื่อมกรุงเทพฯกับพื้นที่ภาคกลางและเหนือของประเทศ  แม้ว่าเมือวิกฤติการณ์น้ำท่วมครั้งที่ผ่านมา จะประสบปัญหานานนับเดือน   แต่เนื่องจากความสำคัญที่มีอยู่  เชื่อว่ารัฐบาลจำเป็นต้องสร้างระบบป้องกันเส้นทางเข้า-ออกกรุงเทพที่สำคัญไว้  การสร้างศูนย์การค้าใหม่ริมถนนวิภาดีรังสิตย่อมเป็นโอกาสททางธุรกิจ

–เป็นมุมมองเชิงธุรกิจ ทั้งมีความเสี่ยงและโอกาส  การลงทุนซื้อที่ดินในช่วงเวลานี้ ถือเป็นทีช่วงที่ดีของการเจรจาต่อรอง  เช่นเดียวการลงทุนทางธุรกิจเป็นการลงทุนที่หวังผลตอบแทนคุ้มการลงทุนในระยะเวลาไม่นานนักไม่เกิน10 ปี การประเมินความเสี่ยงทางธุรกิจย่อมแตกต่างกับความรู้สึกนึกคิดของผู้บริโภคผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าแรงปะทะต่อความเป็นไปของกรุงเทพฯจะค่อยๆมีมากขึ้น

 

ข้อมูลจำเพาะ

ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

(ล้านบาท)

 

 

                                   2551                     2552                       2553                         2554                2555(ไตรมาส2)

                                                                                                                                               

PS: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

รายได้รวม               13,033.60                19,033.45                23,406.96                23,422.31                11,542.77

กำไรสุทธิ                2,373.27                    3,621.82                3,488.15                    2,834.82                1,635.54

 

LH: บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)

รายได้รวม               17,031.66                19,086.43                18,946.66                23,295.10                11,867.78

กำไรสุทธิ                3,427.55                    3,908.47                3,971.16                    5,608.56                2,591.41

 

SIRI: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

รายได้รวม               15,177.69                17,497.29                18,754.96                20,692.17                10,733.14

กำไรสุทธิ                   913.61                  1,607.54                    1,897.73                2,015.08                    790.27

 

 

 

โครงการใหม่ที่สำคัญในปี2555

พฤกษา เรียลเอสเตท

พลัม คอนโดมิเนียม บางแค

พาทิโอ  ทาวน์โฮม 3 ชั้น แจ้งวัฒนะ

แชปเตอร์วัน โมเดิร์นดัชต์  คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา

 

แลนด์แอนด์เฮ้าส์

นันทวัน ปิ่นเกล้า-ราชพฤกษ์

บ้านพฤกษ์ลดา 3 รังสิต-คลอง 4

คอนโดมิเนียมThe Room สุขุมวิท 40

คอนโดมิเนียมThe Room สุขุมวิท 21

คอนโดมิเนียมTHE KEY สาทร-ราชพฤกษ์

คอนโดมิเนียม The Room BTS วงเวียนใหญ่

North 8 เชียงใหม่

88 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ฮิลไซด์ ภูเก็ต

 

แสนสิริ

ดีคอนโด กะทู้ – ป่าตองภูเก็ต

คอนโดมิเนียม  เดอะ เบส ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต

คอนโดมิเนียม HQ ทองหล่อ

คอนโดมิเนียม เดอะ เบส พระราม 9 – รามคำแหง

 

No comments yet

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s